الزام توسعه ابزارهای مالی

تأمین بخشی از منابعی که می‌خواهند برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی جمع‌آوری کنند، می‌تواند از طریق بازار سرمایه انجام شود اما به‌نظر می‌رسد تأمین همه منابع ساخت و مورد نیاز مسکن از طریق بازار سرمایه امکان‌پذیر نیست و با توجه به شرایط فعلی بازار، سخت و با دشواری‌های بسیاری همراه است.
توسعه ابزارهای مالی در بخش مسکن بسیار مهم است که یکی از این ابزارها صندوق زمین و ساختمان یا اصطلاحا صندوق‌های سرمایه‌گذاری است و ضرورت دارد به‌طور جد درمورد توسعه ابزارهای تأمین مالی در بخش مسکن تصمیم‌گیری شود مانند صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) یا صندوق‌های زمین و ساختمان؛ باید اجزای مهمی که در هزینه‌های ساختمان وجود دارد را بخش‌بندی کرد که به چه طریقی می‌توان از طریق بازار سرمایه ابزارسازی کرد تا تأمین مالی صورت گیرد. مثلا در قسمت تأمین مواد اولیه و مصالح ساختمانی باید دید چگونه می‌توان در این بخش برای هزینه‌های ساختمان از طریق بازار سرمایه ابزارسازی یا تأمین مالی کرد که به‌طورکلی بخشی از آن در حوزه قراردادهای استصناع یا قراردادهای ساخت قرار می‌گیرد. یکی دیگر از موانعی که برای صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد، توجیه‌ناپذیری هزینه‌های تأمین مالی است که به واسطه ارکان به صندوق تحمیل شده است که قاعدتا رقابت‌پذیری را با نرخ بازار سخت‌تر کرده و مزیتی در قبال سایر هزینه‌های فرصت در بازار سرمایه ندارد.
بنابراین ضرورت دارد برای حذف یا کاهش هزینه این ارکان تصمیماتی گرفته شود. مانع بعدی، موانع قانونی برای کاهش هزینه‌های نقل و انتقال اسناد مالکیتی است که به صندوق‌ها به عنوان نهاد واسط تحمیل می‌شود و قاعدتا به‌طور شفاف مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شوند که باید کاهش پیدا کند و ضرورت دارد بیشتر بر کاهش هزینه‌های جانبی صندوق تمرکز شود ازجمله بحث هزینه‌های نقل و انتقالاتی مالیات که در زمان ثبت یا انحلال صندوق باید به مالکان منتقل شود. به‌نظر می‌رسد درمورد اولویت‌بندی پروژه‌هایی که انتخاب می‌شود باید سیاست‌گذاری‌ها تغییراتی داشته باشد که از طریق اولویت‌بندی اختصاص پروژه به صندوق زمین و ساختمان بر اساس درخواست تراکم جمعیت و پراکندگی آن در مناطق مختلف، مدیریت شود.
به‌کارگیری روش‌های نوین تأمین مالی از قبیل ابزارهای هیبریدی و ترکیبی متداول در بازار سرمایه نیز می‌تواند کمک مؤثری به جهش و رشد تأمین مالی بخش مسکن و ورود آنها در بازارهای اولیه یا ثانویه و مشارکت با بخش‌های مختلف بازار سرمایه از قبیل نهادهای مالی مورد تأیید سازمان بورس داشته باشد یا ابزارهای مشتقه و فیوچر و ورود آنها به معاملات بخش مسکن قطعا به عمق بخشی معاملات و قیمت‌ها در بخش مسکن کمک می‌کند و بازار غیرمتشکل را به سمت بازار کارا و متشکل سوق خواهد داد.
موضوع و چالش بعدی در ساختار تأمین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه این نکته است که ابزارسازی و مباحث تأمین مالی که معمولا در دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های سازمان دیده می‌شود، گرایش و ساختار به نحوی سیاستگذاری و راهبری شده که بیشتر به سمت تأمین مالی شرکت‌های دولتی، خصولتی یا نیمه دولتی است یعنی عملا تأمین مالی‌ها در حجم بالا برای یک‌سری شرکت‌های دولتی و خصولتی انجام شده است و بر اساس آمار مشاهده می‌کنیم که سهم بخش خصوصی از ابزارسازی و تأمین مالی بازار سرمایه بسیار ناچیز بوده است.

• امید میرچولی - کارشناس ارشد تأمین مالی مسکن